Какие коммерческие объекты могут находиться в многоквартирном доме

Размещение объектов бизнеса в жилом доме: права и обязанности

В России изменился порядок размещения коммерческих структур в жилых домах многоквартирного типа. Соответствующие корректировки были внесены в Жилищный кодекс страны.

Россияне давно привыкли к тому, что на первых этажах домов часто размещаются аптеки, магазины, банки, офисы и т.п. структуры. Таким правом предпринимателей наделяет закон, который разрешает использовать помещения жилого дома в качестве объекта коммерческой недвижимости. Речь идет про комнаты, оборудованные под нежилые. С этой целью гражданин имеет право использовать даже собственную квартиру.

Существуют ограничения относительно того, какими видами предпринимательской деятельности может заниматься фирма, которая размещена в жилом доме. Разъяснения по этому поводу предоставили в Федеральной кадастровой палате Росреестра.

Что такое многоквартирный жилой объект? Это отдельное здание, предназначенное для проживания большого числа людей. Многие квартиры на первых и цокольных этажах домов старого типа уже давно переоборудованы под нежилые объекты, они оформлены и используются как помещения для размещения коммерческих компаний. Современные дома сразу проектируются с учетом размещения на нижних этажах тех или иных предприятий. Объекты для них оборудованы большими витринами, своим входом, подключены к инженерным системам. Закон разрешает перепрофилировать любое помещение. Его можно переоформить с жилого на нежилое и наоборот. Главное, чтобы объект отвечал стандартам эксплуатации с учетом типа.

Жилые объекты

Законодательство не устанавливает ограничений с точки зрения использования квартир исключительно для проживания людей. Жилые комнаты могут быть задействованы в ведении разных видов бизнеса.

Статья 17 ЖК РФ гласит, что вести коммерческую деятельность в жилом объекте могут проживающие в нем граждане. Есть всего два условия:

• оборудование помещения соответствующим образом;
• права остальных жильцов не должны быть ущемлены.

Это означает, что коммерческая структура в процессе работы в помещениях многоквартирного дома не должна создавать неудобств жителям. Функционирование компании не должно негативно влиять на санитарно-эпидемиологическую обстановку, создавать угрозу безопасности. Бизнесмены не имеют права менять конструкцию здания, влиять на инженерному оборудованию.

Работать дома могут физические лица, которые оформили себя как ИП или самозанятые граждане. Обычно так делают переводчики, репетиторы, юристы, веб-дизайнеры и т.п.

В отдельных домах еще продолжают функционировать такие объекты предпринимательской деятельности как хостелы и мини-гостиницы. Однако уже осенью 2019 года ситуация изменится. Поправки, внесенные в Жилищный кодекс, запрещают с 1 октября оказывать услуги гостиниц в многоквартирных объектах. Это означает, что с середины осени деятельность хостелов и мини-гостиниц в многоквартирных домах станет незаконной.

Законодательство допускает организацию в жилом доме небольшого производства. Речь идет про частное изготовление: пошив одежды, выпечку кулинарных изделий, мыловарение и т.п. О больших производственных предприятиях речь не идет. Жилкодекс запрещает размещать их в жилых домах, незаконно использовать в доме станки или оборудование для крупного производства, поскольку оно нарушит допустимый уровень шума и вибрации. Кроме того, такие объекты потребляют большое количество энергии.
Еще один запрет, установленный Жилищным кодексом РФ, касается осуществления в жилых домах миссионерской деятельности. Исключения из этого правила описаны в ФЗ-125, в ст.16.

При желании любой гражданин имеет право сменить статус своего жилого объекта на нежилой. Открыть в многоквартирном доме ателье, магазин или офис с созданием отдельного входа, оформлением вывески.

Нежилые объекты

Если тип помещения официально установлен как “нежилой”, этот объект можно использовать для создания офиса, ведения коммерческой деятельности, работы административных структур, общественных организаций. Это может быть продовольственный магазин, салон оказания услуг, аптека, детский сад и т.д. Но в таких помещениях категорически запрещено проживать людям. Ведение деятельности в нежилом объекте четко регламентируется требованиями санитарных норм, правил противопожарной безопасности, градостроительными нормативами. Работа бизнес-предприятия в жилом доме не должна влиять на качество воздуха, менять территорию застройки. Уровень шума должен быть в пределах нормы, никакой угрозы здоровью или жизни людей быть не должно. С этой целью, например, запрещено размещать в жилом доме магазины, специализирующиеся на продаже химических и взрывоопасных товаров, автомобильных колес и жидкостей, синтетических ковров. Предприятия, оказывающие ритуальные услуги, бани и сауны, склады всех типов, рыбные магазины, химчистки, прачечные и туалеты тоже попадают под запрет размещения в домах. Не разрешено размещать в жилых домах объекты, режим работы которых дольше 23:00.

Большинство коммерческих объектов в многоквартирных домах размещаются на нижних этажах (цоколь, первый). Закон не запрещает вести бизнес-деятельность и на следующих этажах. Есть одно условие — комнаты под таким помещением должны быть нежилыми. Другое условие, установленное законом, - наличие отдельного входа также является серьезным препятствием на пути создания нежилого объекта на этажах выше первого. Да и практика показывает, что чем доступнее помещение, тем больше трафик.

Разрешается перепрофилирование объекта с жилого на нежилое по инициативе собственника. Это возможно даже если в проекте жилого дома изначально не предусматривалась возможность создания отдельных комнат для ведения бизнеса. Однако данная процедура сегодня сильно усложнена. Поправки, внесенные в ЖК РФ, предусматривают, что перед тем, как подать заявлением о смене статуса объекта, собственник должен получить письменное согласие хозяев всех примыкающих к объекту квартир. Одновременно с этим ему понадобится одобрение большинства владельцев помещений в доме вне зависимости от типа объекта.

Обратной силы закон не имеет, но решение об открытии в доме новых объектов коммерческой недвижимости теперь принимается всеми жильцами. Смысл поправок в том, чтобы защитить интересы тех граждан, которые проживают в здании.