Иногда земельный участок перестает подходить собственнику в прежнем виде. Один большой надел нужно поделить между членами семьи, два соседних участка — оформить как единую территорию, а границу с соседним участком — изменить так, чтобы она соответствовала фактическому пользованию землей. В таких ситуациях проводят раздел участка, объединение участков или перераспределение участка.
На практике недостаточно поставить новый забор или договориться с соседями на словах. Если меняется конфигурация земли, эти изменения нужно отразить в ЕГРН. Для этого проводят кадастровые работы, подготавливают межевой план и подают документы на учет новых или измененных участков.
В чем разница между процедурами
У всех трех процедур общий смысл — меняются границы земли. Но результат будет разным.
Раздел земельного участка нужен, когда из одного участка образуют два или несколько самостоятельных объектов. Например, собственник хочет продать часть земли, выделить участок ребенку, разделить наследство или подготовить отдельную территорию под строительство.
Объединение земельных участков выполняют в обратной ситуации: несколько смежных участков превращают в один. Так делают, если владелец купил соседний участок и хочет пользоваться землей как единой территорией без внутренней границы.
Перераспределение земельных участков применяют, когда нужно изменить границы между смежными участками. После такой процедуры меняется площадь и конфигурация участков, но сама задача не в делении и не в объединении, а в корректировке границ.
Когда нужен раздел участка
Раздел участка чаще всего требуется, когда одну территорию нужно превратить в несколько самостоятельных объектов. Например, участок хотят разделить между наследниками, продать часть земли, выделить долю в натуре или подготовить отдельный участок под новый дом.
Перед тем как решать, как разделить земельный участок, нужно проверить, получится ли это сделать по закону. Важно учитывать не только желание собственника, но и характеристики земли: площадь, вид разрешенного использования, доступ к дороге, градостроительные ограничения и минимальные размеры участков.
Чаще всего раздел участка на два участка возможен, если каждая новая часть:
- имеет площадь не меньше установленного минимума;
- может использоваться по назначению;
- имеет доступ к дороге или проезду;
- не нарушает ограничения по застройке и землепользованию;
- не пересекает соседние участки.
Если после раздела одна часть получится слишком маленькой, без подъезда или с нарушением требований, Росреестр может не принять изменения. Поэтому перед подготовкой межевого плана лучше заранее проверить, можно ли образовать новые участки именно в таком виде.
Какие документы нужны для раздела
Перечень документов зависит от конкретной ситуации: кто является собственником, есть ли доли, зарегистрировано ли право, установлены ли границы исходного участка.
Обычно для раздела нужны:
- выписка из ЕГРН на исходный участок;
- паспорт собственника или документы организации;
- документы о праве на землю, если в ЕГРН нет нужных сведений;
- согласие всех собственников, если участок находится в долевой собственности;
- сведения об ограничениях, если они есть;
- межевой план, подготовленный кадастровым инженером.
Кадастровый инженер анализирует исходные данные, проверяет участок по ЕГРН, при необходимости выезжает на место и готовит межевой план. В нем описываются новые участки, которые должны появиться после раздела.
Перераспределение участка с муниципальной землей
Отдельный случай — перераспределение земельного участка с муниципальной землей. Чаще всего речь идет о присоединении небольшой прилегающей территории к уже существующему участку. В быту это часто называют «прирезкой».
Но оформить такую землю можно не всегда. Сначала проверяют, свободна ли территория, не относится ли она к землям общего пользования, не занята ли проездом, инженерными сетями или зонами с ограничениями. Также учитываются предельные размеры участка и правила землепользования.
В общем виде порядок перераспределения земельных участков следующий: подготовка схемы расположения участка, обращение в администрацию, согласование возможности перераспределения, подготовка межевого плана и дальнейший учет изменений в ЕГРН.
Изменение границ земельного участка
Изменение границ земельного участка может происходить при разделе, объединении, перераспределении или уточнении границ. В любом случае важно, чтобы новая конфигурация была зафиксирована не только на местности, но и в реестре.
Если собственник просто перенес забор, граница юридически не изменилась. По документам участок останется прежним, даже если фактически используется иначе. Из-за этого могут возникнуть споры с соседями, сложности при продаже или отказ при оформлении других кадастровых действий.
Перед началом работ кадастровый инженер обычно проверяет:
- сведения об участке в ЕГРН;
- координаты существующих границ;
- документы на землю;
- вид разрешенного использования;
- ограничения и зоны с особыми условиями;
- возможность образования новых участков;
- наличие пересечений с соседними территориями.
Такая проверка помогает заранее понять, получится ли оформить изменения без отказа.
Как проходит оформление
Порядок зависит от того, что именно нужно сделать: разделить участок, объединить несколько участков или изменить границы через перераспределение. Но общая логика похожа.
Сначала собственник передает кадастровому инженеру документы на землю и объясняет задачу. Специалист проверяет сведения ЕГРН, ограничения, площадь, доступ к участкам и возможность образования новых границ.
Затем выполняются кадастровые работы. Инженер определяет координаты, готовит схему будущих границ и формирует межевой план. Если требуется согласие других собственников или решение администрации, эти документы подготавливаются до подачи сведений в Росреестр.
После этого межевой план и заявление направляются на кадастровый учет. Если ошибок и противоречий нет, в ЕГРН появляются новые сведения: новые участки после раздела, один участок после объединения или измененные границы после перераспределения.
Итог
Раздел земельного участка, объединение земельных участков и перераспределение земельных участков помогают изменить конфигурацию земли и оформить ее так, как она должна использоваться на практике. Но каждая процедура требует проверки документов, подготовки межевого плана и соблюдения требований к границам, площади и назначению земли.
