Дом построен, коммуникации подключены, помещения готовы к использованию — но для государственных реестров нового объекта может еще не существовать. Чтобы сведения о здании появились в ЕГРН, требуется провести кадастровый учет дома и оформить право собственности.
При этом оформление начинается не в момент подачи заявления. До этого необходимо проверить земельный участок, определить характеристики здания и подготовить кадастровую документацию. Если действовать последовательно, большинство возможных проблем можно обнаружить еще до обращения за регистрацией.
С чего начинается оформление построенного дома
Первое, что стоит проверить собственнику, — сведения о земельном участке. Дом существует не отдельно от земли: при кадастровых работах фиксируется его положение в пределах конкретного участка.
Поэтому до подготовки документов необходимо выяснить, корректно ли оформлена земля. Особое значение имеют ее границы и сведения, содержащиеся в ЕГРН.
Проверяют:
- кадастровый номер участка;
- наличие зарегистрированного права;
- установлены ли координаты границ;
- допускает ли вид использования земли размещение жилого здания;
- не выходит ли строение за пределы участка.
Такая проверка полезна даже в ситуации, когда земля находится в собственности много лет. Старые участки нередко ставились на учет без точного определения координат.
Если собственник планирует поставить дом на кадастровый учет, возможные проблемы с землей лучше выявить заранее, а уже затем переходить к оформлению здания.
Зачем проводить обмеры уже построенного здания
Для реестра недостаточно сообщить, что на участке появился дом определенной площади. Характеристики объекта должны быть подтверждены результатами кадастровых работ.
Кадастровый инженер выезжает на объект и определяет необходимые параметры строения. В частности, фиксируются его контур, площадь и положение относительно земельного участка. Результаты измерений сопоставляются с исходными документами.
На основе полученных данных подготавливается технический план для постановки дома на кадастровый учет.
В нем описывается конкретное здание, расположенное на участке. Именно поэтому техплан нельзя составить только по приблизительным размерам со слов собственника. Необходимы актуальные сведения о фактическом объекте.
Если дом уже изменялся после строительства — например, появилась капитальная пристройка, — специалист учитывает его состояние на момент проведения кадастровых работ.
Какие документы потребуются
Единого набора бумаг для всех домов не существует. Многое зависит от того, когда построено здание, как оформлялась земля и какие сведения уже содержатся в ЕГРН.
Поэтому документы для постановки дома на кадастровый учет правильнее подбирать после изучения конкретного объекта. Специалисту могут потребоваться документы на земельный участок, сведения о собственнике и материалы, связанные со строительством здания.
Обычно работа начинается с имеющихся у владельца документов. После их проверки становится понятно, нужны ли дополнительные сведения.
Отдельного внимания требуют случаи, когда фактическое положение дома расходится с ранее подготовленными материалами. Например, во время измерений выясняется, что здание расположено иначе, чем предполагалось изначально. Такие расхождения желательно устранить до формирования окончательной версии техплана.
Как проходит постановка дома на кадастровый учет
Непосредственно постановка дома на кадастровый учет начинается после того, как объект обследован и подготовлен технический план.
Обычно работа строится в такой последовательности:
- Проверяются сведения о земельном участке и имеющиеся документы.
- Кадастровый инженер проводит необходимые измерения здания.
- По результатам работ формируется технический план.
- Подготавливается комплект документов для учетно-регистрационных действий.
- Сведения передаются для внесения в ЕГРН.
- После завершения процедуры объект получает кадастровый номер, а право собственника оформляется в установленном порядке.
Поэтому вопрос как поставить дом на кадастровый учет на практике начинается задолго до подачи заявления. Чем точнее исходная информация об участке и здании, тем меньше вероятность, что процедуру придется приостанавливать для исправления документов.
Кадастровый учет и регистрация права — одно и то же?
Эти процедуры тесно связаны, но у каждой своя задача.
Кадастровый учет жилого дома позволяет идентифицировать объект: зафиксировать его местоположение и основные характеристики. Государственная регистрация права определяет, кому принадлежит эта недвижимость.
Когда собственник пытается разобраться, как зарегистрировать дом после окончания строительства, обычно требуется решить обе задачи: внести в ЕГРН сведения о самом здании и оформить право на него.
Поэтому регистрация дома в Росреестре рассматривается как часть полноценного юридического оформления построенной недвижимости, а не просто получение кадастрового номера.
Из-за чего могут возникнуть сложности
Проблема не всегда связана непосредственно с домом. Нередко препятствием становятся сведения о земельном участке.
Например, владелец много лет пользуется землей в пределах существующего забора, но координаты участка в ЕГРН не определены или не соответствуют фактическому положению границ. Во время кадастровых работ может выясниться, что здание расположено слишком близко к спорной границе либо по реестровым данным частично выходит за пределы участка.
Сложности возможны и в других ситуациях:
- фактические характеристики здания расходятся с исходными документами;
- участок оформлен не полностью;
- обнаружены противоречия в сведениях ЕГРН;
- после первоначального строительства дом реконструировался;
- при измерениях выявлены особенности, которые требуют дополнительной проверки.
Поэтому попытка сразу заказать техплан без анализа исходных данных не всегда экономит время. Иногда сначала требуется привести в порядок сведения о земле или разобраться с характеристиками самого здания.
Нужно ли заново оформлять дом перед продажей
Если здание уже стоит на кадастровом учете, право собственности зарегистрировано, а характеристики дома не менялись, проходить первичное оформление повторно не требуется.
Другая ситуация возникает после реконструкции. Например, собственник увеличил площадь здания, сделал капитальную пристройку или изменил его контур. Тогда фактический дом уже отличается от объекта, описанного в ЕГРН, и новые характеристики необходимо оформить.
То есть сама продажа не становится причиной для подготовки нового технического плана. Кадастровые работы требуются прежде всего тогда, когда изменился объект или обнаружилось несоответствие между его реальным состоянием и сведениями в документах.
Итог
Чтобы поставить дом на кадастровый учет, недостаточно только подать заявление. Сначала следует проверить земельный участок, определить фактические характеристики здания и подготовить технический план.
Если земля оформлена корректно, положение дома не вызывает противоречий, а исходные документы позволяют правильно описать объект, дальнейшее внесение сведений в ЕГРН проходит значительно проще. Поэтому начинать оформление лучше с проверки документов и консультации кадастрового инженера, а не с самостоятельного сбора большого количества справок.
